107號文盯上影子銀行 房企資金斷水醞釀洗牌大戲

　　本報記者吉雪嬌

　　近日，一份名為《關于加強影子銀行業務若干問題的通知》的“107號文”不脛而走，這些游離于銀行監管體系之外，通過資金池業務支持房地產融資的信用中介體系將“被監管”，再度引發了對房地產行業或將受到沖擊的隱憂。

　　著名財經評論員、房地產分析師陳真誠認為，2014年，在整體“穩健”的貨幣政策下，針對房地產領域的政策或將繼續“從緊”，房企缺錢或將成為常態。

　　資金流動性緊張概率大?

　　國家統計局20日公布數據顯示，2013年，房地產開發企業到位資金12.2萬億元，比上年增長26.5%，增速比2012年提高13.8個百分點。從月度累計情況看，進入2013年，房地產開發企業資金來源同比整體保持高位穩定的增長態勢。

　　不過，另一方面，在這“12.2萬億元”之中，國內貸款同比增長33.1%、利用外資同比增長32.8%、自籌資金增長21.3%;其他資金中，定金及預收款與個人按揭貸款分別增長29.9%與33.3%。總體來看，整體資金來源增速仍高于同期開發投資額，但除利用外資與自籌資金同比增速提高外，其他指標增速均放緩。中國指數研究院認為，隨著銷售同比增速進一步放緩，定金及預付款，個人按揭貸款增速降低，表明銷售回款壓力依然較大。

　　事實上，近年來強勢崛起的房地產開發商們普遍呈現出“高增長、快周轉、強擴張”的特征。值得注意的是，在瘋狂擴張的背后可能存在的資金風險。在易居中國執行總裁丁祖昱看來，在銷售順暢資金還尚寬裕的情況下，這樣激進的做法或被稱為進取，但一旦市場受阻，銷售變緩，則這種情況就是玩火。

　　一向被視為風向標的中央經濟工作會議指出，貨幣政策的主要基調是穩健，即“讓2014年的信貸增長和貨幣增長與實體經濟增長相適應”。單純通過信貸增長刺激經濟增長時代的一去不復返，這或意味著與GDP增長相適應的信貸增長和貨幣增長在2014年也將逐漸放緩。對房地產業而言，多年來房地產市場量價上行的關鍵推力，即金融業改革深化下經濟流動性的改變，或也將對供需雙方的資金狀況產生顯著影響。

　　在此背景下，市場人士認為，此次“107號文”對于影子銀行的監管，減緩銀行表外資產的借貸增速，切斷影子銀行融資來源，著手擠壓銀行間市場的流動性等一系列“動作”如果落實，無疑令房企通過信托或理財產品融資支持開發業務難度大幅增加。鑒于此，2014年資金流動性緊張仍是大概率事件。

　　“現金流”揭開洗牌大幕

　　對于業績與利潤的追求從來沒有懈怠，對于資金密集型的房地產行業，永遠保持現金流，才是穩居行業上游的最佳保證，而要想保證高周轉，土地無疑是其確保業績的關鍵所在。

　　梳理近年來房企的財務報表，可以發現在市場行情向上的情況下，房企的利潤來源于房價和地價的上漲，存貨規模驅動利潤增長。世聯行市場研究部總監吳志輝指出，受累于地價上漲而房價受限，目前房地產企業的平均凈利潤率為15%，且只有部分優秀企業的經營能力能跑贏平均水準。

　　這樣的“嚴峻考驗”在成都同樣存在。有業內人士透露，受金融政策的預期影響，今年成都開發商的資金將受到限制，銷售回款會比較差。與此同時，成都預計有200個左右的新建住宅將在今年年中扎堆入市，對于保持“高周轉”運作的房企而言，伴隨著資金面收緊力度有增無減，這也代表著競爭的激烈與短期銷售壓力的增大。

　　事實上，據監測，全國2012年下半年共成交土地建筑面積達3.79億平方米，2013年全年成交7.49億平方米，這些土地預計將在2014年下半年集中上市。克爾瑞研究中心就此“支招”—根據歷年的情況來看，資金流動性在上半年普遍較好，針對剛需的個人住房貸款無論是在利率優惠的程度上還是貸款審批的嚴格程度上都遠好于下半年。因此，在上半年抓住窗口期跑量銷售將成為企業2014年最安全的銷售策略。

　　陳真誠也指出，2014年，房地產企業應未雨綢繆，更加重視資金鏈問題，重視融資等問題，努力確保資金鏈不斷裂。在更積極主動地快速去庫存，盡可能快速回籠資金，充實企業資金鏈的同時，拓寬融資渠道，謀求融資多元化。

　　另一方面，以成都房地產市場為例，無論是爭奪銷冠的藍光、保利、綠地，抑或暫居其后的萬科、龍湖、華潤等品牌房企，甚至是大量的中小房企，都在這場以缺錢為名的“大幕”下迎接著全新的變化。

　　值得注意的是，在政策收緊之下，大型房企在房地產信貸總量中的占比進一步提高，就意味著中小型房企融資難度進一步加大。對此，陳真誠認為，企業間資金實力與融資能力以及負債率、到期債務壓力、產品去化能力、品牌等方面的差異化因素的綜合作用，或將進一步拉大大型房企與中小房企之間的差距，加速大型房企與中小房企之間的分化，再加上調控繼續、市場分化調整等因素的綜合作用，或在不太久的將來，真正意義上的市場洗牌大幕即將拉開。